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22/Nov/11 21:42
Enajenacion de casa habitacion, monto en escritura publica menor al precio de venta...
Buenas noches, tengo este caso que quiero compartir para conocer su punto de vista. Se va realizar la venta de una casa habitacion, se pacto con la parte compradora un monto de 3 millones por la venta de dicho bien, los compradores lograron obtener un avaluo de infonavit menor al del precio pactado de $ 1,800,000, el notario nos dice que debe basarse en ese monto para emitir la escritura y sera ese monto el que el informara al SAT por dicha operacion, nuestro temor es que en determinado momento el SAT detecte que los depositos que recibimos fue por 3 millones y que quieran hacernos ingresos gravados la diferencia de estos 3 millones contra el que se estipula en la escritura, es legal soportar ante la autoridad (SAT) por medio de un contrato privado de compraventa esta diferencia???, Todos estos ingresos quedaria excentos de ISR ya que se cubren los requisitos y no se supera el monto de 1,500,000 UDIS, espero puedan darme sus puntos de vista, agradezco su atencion, que pasen buenas noches.
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CarlosH
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23/Nov/11 10:17
Re: Enajenacion de casa habitacion, monto en escritura publica menor al precio de venta...
Buen día Carlos:
. Se va realizar la venta de una casa habitacion, se pacto con la parte compradora un monto de 3 millones por la venta de dicho bien, los compradores lograron obtener un avaluo de infonavit menor al del precio pactado de $ 1,800,000, el notario nos dice que debe basarse en ese monto para emitir la escritura y sera ese monto el que el informara al SAT por dicha operacion,
Desconocerá el notario lo siguiente ?:
CAPITULO II BIS
IMPUESTO SOBRE ADQUISICIÓN DE INMUEBLES NUEVO LEÓN (MONTERREY)
ARTICULO 28 bis.- Están obligados al pago del Impuesto Sobre Adquisición de
Inmuebles, las personas físicas o morales que adquieran inmuebles que consistan solo el suelo, o
en el suelo con construcciones o instalaciones adheridas a él, ubicados en el territorio del Estado,
así como los derechos relacionados con los mismos, a que este impuesto se refiere. El impuesto se
calculará aplicando la tasa del 2% al valor gravable del inmueble.
Es base de este impuesto el valor gravable, que será el valor que resulte mayor entre
el de operación y el valor catastral del inmueble.
Los Notarios Públicos tendrán la obligación de presentar a las Tesorerías Municipales
que correspondan, conjuntamente con la declaración del impuesto, todos los elementos que
se requieran para la determinación del impuesto, así como una copia del pago del impuesto Compilación Legislativa del Estado de Nuevo León
Secretaría General de Gobierno, Coordinación de Asuntos Jurídicos
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predial, y en su caso del impuesto sobre aumento de valor y mejoría específica de la
propiedad. También tendrán la obligación de presentar un informe detallado a más tardar
durante el mes de enero de cada año, correspondiente al año anterior, sobre las escrituras
públicas y cualquier otro documento en que se transmita la propiedad de bienes inmuebles,
en los que hubiesen intervenido y que por alguna razón, no fueron inscritos en el Registro
Público de la Propiedad y del Comercio y que por consecuencia no estuviese cubierto el
Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles. Cuando no se cumpla con la presentación del
informe se entenderá para todos los efectos legales que no existen escrituras u otros
documentos pendientes de pago del impuesto.
Saludos
'El optimista piensa que el realista es pesimista.
El pesimista dice que el realista es optimista.
El realista sabe que el optimista es idealista.'
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CHAVALON
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23/Nov/11 11:04
Re: Enajenacion de casa habitacion, monto en escritura publica menor al precio de venta...
yo tengo un caso similar y al parecer los notarios en general 'desconocen' o no les interesa cumplir con la ley en cuanto a eso.
En mi caso ni le preguntaron al contribuyente, simplemente se firmo la compraventa por una cantidad casi a la mitad del valor real que pagaron por la casa aprovechandose de que es una persona de edad mayor, hasta el dia de la firma de la compra venta le mencionaron de la escritura y como 'asi le hacian antes' acepto sin pensar en la consecuencias fiscales que le atraeria.
El notario solo entrego una carta donde dice que no es sujeto al impuesto sobra la renta, pero hay dos cheques de caja que fueron depositados en la cuenta del contribuyente obvio unos soportados por la escirtura y los otros sin soporte para hacerlos exentos del impuesto por ser casa habitacion.
En mi caso hare la consulta directamente al SAT, ya luego te cuento.
Saludos.
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Ricitos
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23/Nov/11 11:45
Re: Enajenacion de casa habitacion, monto en escritura publica menor al precio de venta...
Gracias por el dato Chavalon, investigare con el notario sobre que monto calculara el pago del impuesto estatal, pero este correra por cuenta del adquiriente, aqui lo que nos sigue preocupando seria el ingreso 'no comprobado' que apareceria en el estado de cuenta de la parte que vende, asi como lo menciona ricitos, al parecer esta es una practica comun entreo los notarios?
yo creo que nuestra proteccion (parte vendedora) seria realizar el contrato privado de compraventa en donde se mencione el monto real de la operacion y la forma de pago...
no les parece?..
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CarlosH
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23/Nov/11 12:07
Re: Enajenacion de casa habitacion, monto en escritura publica menor al precio de venta...
Hola Carlos, desafortunadamente no localizo el fundamento, pero siempre debe escriturarse el valor mas alto entre los siguientes:
.-Valor Catastral
.-Valor Comercial
.-Valor Avalúo
.-Valor Real de la Operación.
Lo anterior debe ser del conocimiento del Notario, ya que esa 'práctica' que se efectuaba en el pasado, era con la única finalidad de evadir impuestos.
En el caso que planteas no aplica el pago de ISR, salvo que esa operación no cumpliera con lo señalado en la LISR (Art. 109 Fracc. XV).
La exención es por un millón quinientas mil UDIS, que al día de hoy representa un importe de $ 6,944,382 y el valor real de la operación es de $ 3,000,000 muy por debajo del 'tope' o 'límite', por lo cual no le veo razón lógica para escriturar por debajo de lo realmente pagado. Salvo que se desee 'proteger' al comprador con el ISAI
Hice mención al ISAI, ya que se trata de una información 'oficial' que debe presentarse en la Tesorería del Municipio con el Valor Real de la Operación.
Saludos
Editado: Noviembre 23, 2011 12:14:49
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CHAVALON
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23/Nov/11 12:32
Re: Enajenacion de casa habitacion, monto en escritura publica menor al precio de venta...
Es correcto Chavalon y te agraezco ese dato ya que es a mi forma de ver lo que esta tratando de hacer el notario, disminuir el gravamen para ese impuesto, a nosotros nos argumento que era porque como habia un avaluo de INFONAVIT deberia ser a ese precio para efectos de que expidieran los cheques a la parte compradora, pero pensando un poco con logica, si la escritura viene a mayor precio, el infonavit me supongo que pondra un limite maximo para prestamo o bien que la parte compradora solo pida el credito por el monto que avalauron... creo que aqui lo que buscan es el 'beneficio' del adquiriente, tanto para el impuesto estatal como para no pagar tanto de credito INFONAVIT el detalle es que como lo mencionas nosotros como parte vendedora estamos excentos por esta operacion, pero podriamos traer problemas fiscales si se realiza a la manera en que ellos quieren manejarlo
Gracias Chavalon!
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CarlosH
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24/Nov/11 15:44
Re: Enajenacion de casa habitacion, monto en escritura publica menor al precio de venta...
Hola realmente creo que lo que buscan es ahorrar los impuestos al comprador. El famoso impuesto sobre adquisicion de inmuebles.
VOTA X EL QUE QUIERAS, PERO VOTA ESTE 1 DE JULIO.. A VENCER EL ABSTENCIONISMO.
SALUDOS. Twitter: @cmvdominguez
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cmvdominguez
Capitán Primero
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