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26/May/09 09:54
Casa habitación ¿el tope se duplica?
Buen día.
Se me presenta el siguiente caso:
Mr. Smith y Ms. Smith (ambos mexicanos), son dueños en partes iguales de una casa habitación, es decir 50% de cada uno de manera indivisa....
Dicha casa, es propiedad de ellos desde hace 3 años, por lo que conforme a la fracc. XV del art. 109 de LISR el equivalente de 1,500,000 UDIS será exento, pero dicha casa se enajenará a $15,000,000 de pesos (ya ven que eso de ser espias deja mucha lana)....por lo anterior tenemos que:
Ingreso....................................$15,000,000.00
1,500,000 UDIS x 4.260923 =...... 6,391,384.50
Ingreso gravado.......................... 8,608,615.50
Pero, ¿acaso por ser copropietarios se aumenta a 3,000,000 de UDIS la exencion?, ya que con ellos se tendrían las siguientes cifras:
Ingreso....................................$15,000,000.00
3,000,000 UDIS x 4.260923 =.....12,782,769.00
Ingreso gravado.......................... 2,217,231.00
¿Será correcta esta interpretación?
Por otro lado, y con el mismo ejemplo, pero hablando de que ademas del sr. y la sra. Smith, exista un tercero que sea copropietario de la casa habitación (supongamos el sancho, ya ven como son los ricos)....¿el tope de las UDIS sera 1,500,000x3=4,500,000?
Gracias anticipadas por sus comentarios!!!
Yo solo se que no he pagado, ni pagaré...a mi que el gobierno me pague el suport.
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26/May/09 11:27
Re: Casa habitación ¿el tope se duplica?
Hola Br2:
Simpre soy la oveja negra de tus tópicos. Le pongo algo negativo en algunos de ellos. Espero no me lo tomes a mal.
1.- ¿Que no son 5 años, para considerarse una casa habitación como propia, con el fin de aplicar la exención comentada?
Que debe comprobarse, mediante algún comprobante de servicios, la credencial del IFE o algo que solicite el notario. Me pareció leer una RMF, al respecto.
2.- Coincido que se permita 'duplicar' la exención para cada cónyuge. Pero, ambos deben declarar su parte.
3.- Pensaba que son norteamericanos, bueno 'gringos' los Srs. Smith. ¿Tendrán su acta nacimiento o de naturalización?
Saludos cordiales,
enrique9727
¿De qué te preocupas?... Si tiene solución ¿para qué hacerlo? Ocúpate.
Sino se tiene solución, menos. Ya ¿para qué te preocupas?
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enrique9727
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26/May/09 12:23
Re: Casa habitación ¿el tope se duplica?
Desde que uso vigote y sombrero, ya las cosas no las tomo como antes (jajaja)
1.- ¿Que no son 5 años, para considerarse una casa habitación como propia, con el fin de aplicar la exención comentada?
Que debe comprobarse, mediante algún comprobante de servicios, la credencial del IFE o algo que solicite el notario. Me pareció leer una RMF, al respecto.
No, ya que la fracc. XV, inciso a) en su tercer párrafo, del art. 109, señala:
El límite establecido en el primer párrafo de este inciso no será aplicable cuando el enajenante demuestre haber residido en su casa habitación durante los cinco años inmediatos anteriores a la fecha de su enajenación, en los términos del Reglamento de esta Ley.
Sobre donde lo señala, es en el Reglamento de la Ley:
Artículo 130. Para los efectos del artículo 109, fracción XV, inciso a) de la Ley, los contribuyentes deberán acreditar ante el fedatario público que formalice la operación, que el inmueble objeto de la operación es la casa habitación del contribuyente, con cualquiera de los documentos comprobatorios que se mencionan a continuación, siempre que el domicilio consignado en dicha documentación coincida con el del domicilio del bien inmueble enajenado:
I. La credencial de elector, expedida por el Instituto Federal Electoral.
II. Los comprobantes de los pagos efectuados por la prestación de los servicios de energía eléctrica o de telefonía fija.
III. Los estados de cuenta que proporcionan las instituciones que componen el sistema financiero o por casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias.
La documentación a que se refieren las fracciones anteriores, deberá estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta.
Entonces, si yo he vivido 5 años en mi mansión, la cual venderé a 26,000,000 de pesos, no me aplicaría el 'tope' del 1,500,000 UDIS..... (no recuerdo el como comprobar aquello de los 5 años, pero seguramente sería exhibiendo un recibo antiguo que sustente el hecho de que es de su propiedad desde esa época).
2.- Coincido que se permita 'duplicar' la exención para cada cónyuge. Pero, ambos deben declarar su parte.
Pero en el caso del sancho ¿aplica y se multiplica por 3 el tope?..claro, eso del sancho ya es chiste, hablemos de que un hermano o hermana de los sres. Smith tambien sean propietarios de la residencia.....no le veo por donde se prohiba que la familia unida viva mejor..jaja
3.- Pensaba que son norteamericanos, bueno 'gringos' los Srs. Smith. ¿Tendrán su acta nacimiento o de naturalización?
Los de la CIA de volada sacan la doble nacionalidad ¿no viste la pelicula de la Borne Identity?... http://www.youtube.com/watch?v=7U-7DJFgooU observa el segundo 14 de este video...como son bien amigachos y trabajan para el mismo, pues es cosa de mandar la foto....jajaja
Un saludo!!
Editado: Mayo 26, 2009 12:24:17
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26/May/09 12:58
Re: Casa habitación ¿el tope se duplica?
Ok déjame haber si comprendo.
1.- 5 años demostrados ante notario como casa habitacion, toda la contraprestación seria exenta al 100%.
2.- Menos de 5 años, procede la exencion pero limitada 1,500,000 UDIS
Dejemos a un lado el RISR. Lo que importa es la LISR primero.
¿Asi es?
Y no le conviene hacer un contrato de promesa de compraventa, para que dentro de 2 años mas consiga la exencion completa.
Aunque no se como se le daria el tratamiento a los anticipos. Me parecen que se acumularian y posteriormente se deduceria. ¿Estoy pensando en voz alta?
Saludos cordiales,
enrique9727
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26/May/09 13:20
Re: Casa habitación ¿el tope se duplica?
Ok déjame haber si comprendo.
1.- 5 años demostrados ante notario como casa habitacion, toda la contraprestación seria exenta al 100%.
2.- Menos de 5 años, procede la exencion pero limitada 1,500,000 UDIS
Dejemos a un lado el RISR. Lo que importa es la LISR primero.
¿Asi es?
Y no le conviene hacer un contrato de promesa de compraventa, para que dentro de 2 años mas consiga la exencion completa.
Aunque no se como se le daria el tratamiento a los anticipos. Me parecen que se acumularian y posteriormente se deduceria. ¿Estoy pensando en voz alta?
Así es, sino Slim, Emilio Ascarraga, la familia Salinas, El jefe Diego y demas políticos, empresarios, mafiosos, etc etc hubieran pegado el grito en el cielo...jajaja
Aquello de que pueden aplicar el contrato privado y al elevar a escritura pública en dos años para que se generen los efectos... el único pero sería ¿cómo sustentar el ingreso del pago en caso de que el enajenente este recibiendo cantidades tan elevadas?.. por otro lado, en caso de querer decir 'ingreso exento hasta el 5to año, se descubriría la tranza al haber declarado anteriormente los demas ingresos' (claro, a menos que aplique la del colchon...pero al ser millones ya es un problema conseguir tantos conchones..jaja)..ademas, en la mayoría de las veces el que vende su casa no la vende a plazos, sino al contado....
Un saludo!!
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26/May/09 17:14
Re: Casa habitación ¿el tope se duplica?
Lo que no paga ISR es:
a) ...el monto de la contraprestación obtenida... (Ver inciso a) fr XV del 109 ISR)
Independientemente si la contraprestacion es para uno, dos o tres personas, lo que no paga ISR es el importe recibido por dicha enajenacion; es decir, la exención del importe de las UDIS es aplicable al monto total de la enajenación y no por cada uno de los coopropietarios. Editado: Mayo 26, 2009 17:16:38
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28/May/09 12:41
Re: Casa habitación ¿el tope se duplica?
Gracias Br2, por fin comprendi el sentido de la ley.
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En la pelicula los Smith no tienen mas famila. No pueden meter a un tercero.
En la vida real, si la tienen. Y hasta han adoptado. Pero, creo que no son contribuyentes, por ser menores de edad.
Bueno eso supongo que no son contribuyentes. Pues ahora ya se da lo de los niños prodigios, que aparecen en tele, en conciertos y no se que tantas cosas.
Y cada contribuyente tendria su contraprestacion proporcional de acuerdo a su participacion en la sociedad (hablando de una sociedad conyugal mancomunada o separacion de bienes)
Saludos cordiales,
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28/May/09 12:41
Re: Casa habitación ¿el tope se duplica?
Gracias Br2, por fin comprendi el sentido de la ley.
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En la pelicula los Smith no tienen mas famila. No pueden meter a un tercero.
En la vida real, si la tienen. Y hasta han adoptado. Pero, creo que no son contribuyentes, por ser menores de edad.
Bueno eso supongo que no son contribuyentes. Pues ahora ya se da lo de los niños prodigios, que aparecen en tele, en conciertos y no se que tantas cosas.
Y cada contribuyente tendria su contraprestacion proporcional de acuerdo a su participacion en la sociedad (hablando de una sociedad conyugal mancomunada o separacion de bienes)
Saludos cordiales,
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28/May/09 13:21
Re: Casa habitación ¿el tope se duplica?
Lo que no paga ISR es:
a) ...el monto de la contraprestación obtenida... (Ver inciso a) fr XV del 109 ISR)
Independientemente si la contraprestacion es para uno, dos o tres personas, lo que no paga ISR es el importe recibido por dicha enajenacion; es decir, la exención del importe de las UDIS es aplicable al monto total de la enajenación y no por cada uno de los coopropietarios.
Tienes un buen razonamiento sobre el tema....en su momento lo verificaré con el notario, ya que ellos estan bien 'duchos' con esos temas (bueno, sus contadores)....los mantengo al tanto sobre el criterio que se han formado sobre el tema.
Gracias Br2, por fin comprendi el sentido de la ley.
En mi caso, como acabo de vender mi casita en 10,000,000 de pesos pues me entere del porque....( aja! )
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En la pelicula los Smith no tienen mas famila. No pueden meter a un tercero.
En la vida real, si la tienen. Y hasta han adoptado. Pero, creo que no son contribuyentes, por ser menores de edad.
Bueno eso supongo que no son contribuyentes. Pues ahora ya se da lo de los niños prodigios, que aparecen en tele, en conciertos y no se que tantas cosas.
Y cada contribuyente tendria su contraprestacion proporcional de acuerdo a su participacion en la sociedad (hablando de una sociedad conyugal mancomunada o separacion de bienes)
Y el sancho soy yo....jajaja....ya ando readoptando ..... ni modo, open mind..jaja
Ya en serio, veré en que termina todo esto.....los mantengo actualizados!!!
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28/May/09 13:56
Re: Casa habitación ¿el tope se duplica?
Hola Br2:
Yep, es que con la lectura de un comentario de Mem en otro topico y los tuyos de este.
Me pusieron a reflexionar, sobre el concepto de casa habitacion. Antes pensaba que la exencion era ese concepto. Gran error. Una comita ',' hacia una gran diferencia.
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