Qué tal, buenos días a todos, ojalá que me pudieran ayudar con unas dudas, de antemano muchas gracias:


Tenemos a una PF que tiene ingresos por arrendamiento de inmuebles, y estamos analizando la posibilidad de crear una sociedad que se dedique a este arrendamiento.

1) Ahora bien, para evitar que la PF enajene sus inmuebles a la sociedad, ¿podría dárselos a través de un contrato de comodato para que la sociedad los pueda arrendar?

2) La sociedad que se va a crear para tomar los inmuebles y darlos en arrendamiento, ¿podría constituírse como una "sociedad civil" o tendría que ser una "sociedad mercantil"?


Les reitero mi agradecimiento por anticipado, saludos...

cisneros:

A través del contrato de comodato, el comodatario adquiere el uso, pero no los frutos ni accesiones de la cosa prestada. Así lo establece el Código Civil. Por tanto, si dieran los bienes en comodato a un tercero, los ingresos que por el arrendamiento de estos bienes se obtenga, serán atribuibles al propietario. En consecuencia, no se lograría el objetivo primordial del movimiento.

Para este tipo de casos está el contrato de Usufructo, a través del cual el usufructuario tiene derecho de percibir todos los frutos, sean naturales, industriales o civiles, por lo que los ingresos derivados del arrendamiento sí serían atribuibles al usufructuario y no al propietario, logrando el objetivo buscado.

El único problema en este caso es en relación con el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles, que, en el caso de Nuevo León, se considera que mediante el usufructo se causa el 50% del impuesto correspondiente a la enajenación de los bienes.

Sería conveniente revisar este punto a la luz de la legislación de su Estado.

Ahora bien, en lo correspondiente a la sociedad que se puede constituir, esto siempre depende del tipo de actividad que se va a realizar. Cuando la actividad es mercantil, la sociedad deberá adoptar alguno de los tipos previstos en la Ley de Sociedades Mercantiles; cuando la actividad es civil, la sociedad puede ser de carácter civil.

En este caso, debido a que el arrendamiento de bienes es un acto o actividad civil, prevista en el Código Civil, sí es posible constituir una SC.

No hay nada qué agradecer. En realidad disfruto mucho el intercambio de ideas que se da en Fiscalia, me ha parecido siempre muy enriquecedor, y siempre de muy buen nivel.

Si he estado ausente, se ha debido a una serie de compromisos que me han dificultado visitar el foro en últimas fechas, pero sin duda aquí seguiremos participando por mucho tiempo más, e intentando hacerlo con mayor frecuencia.

IUSPRUDENCIA,

ENTONCES A QUE SE REFIEREN LOS ARTICULOS DEL 997 AL 1045 DEL "LIBRO SEGUNDO", "TITULO CINCO" DEL CODIGO CIVIL DE ESTADO DE NUEVO LEÓN?

Colegas:

Interesantes los planteamientos aquí vertidos, y me permito ampliar mis comentarios sobre el particular.

En cuanto a la inquietud de IUSPRUDENCIA y Hanff, referente al “contrato” de usufructo, comento lo siguiente:

CONTRATO DE USUFRUCTO[/b:92351b32b0]
Antes que nada una disculpa porque veo que mi terminología no fue lo suficientemente clara y la falta de fundamentación de mi parte lleva a su confusión.

Efectivamente, mi inadecuada referencia hacia el “contrato de usufructo” lleva a pensar que debe haber un título denominado “Contrato de Usufructo” en la legislación civil, lo cual sabemos que no es así, sino que existe un Título Quinto denominado “Del Usufructo, del Uso y de la Habitación”, el cual en la legislación federal abarca de los artículos 980 a 1056, y en la legislación de Nuevo León, del artículo 977 al 1053.

Ahora bien, no obstante que el nombre del título no incluye el concepto “contrato”, no quiere decir que éste no exista, puesto que implícitamente dicho Título regula el acuerdo de voluntades (contrato) por el que una persona otorga a otra el usufructo de un bien, y en las disposiciones citadas se prevén las obligaciones de las partes y la forma en que este acuerdo se extingue.

Por lo anterior, al referirme a un “contrato de usufructo” implícitamente me refiero a un acuerdo de voluntades en el que una parte otorga el usufructo a la otra parte.

Agradezco la observación que hacen ya que sirve para puntualizar este concepto que, como se vio, quedó confuso.

Una vez aclarado el punto del “contrato de usufructo”, paso a comentar sobre la tipificación mercantil o civil del arrendamiento.

[b:92351b32b0]ARRENDAMIENTO ¿CIVIL O MERCANTIL?[/b:92351b32b0]
Este punto sin duda se presta a diversas interpretaciones y las observaciones que puntualmente hace el colega Hanff son muy importantes y conviene considerarlas.

Sin embargo, sostengo el criterio de que el arrendamiento civil puede considerarse como un acto de no-especulación comercial y, por ende civil.

Al respecto me permito citar la definición que para tales efectos prevé el Diccionario Jurídico Mexicano del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM, editorial Porrúa, en su décima cuarta edición:

[list:92351b32b0]... Si los actos recaen sobre bienes muebles, se consideran como mercantiles tanto los traslativos de dominio, como los alquileres y todos aquellos contratos y operaciones análogas que no sean de naturaleza esencialmente civil. Si se refieren a inmuebles, el derecho patrio limita el carácter comercial a los actos de enajenación y excluye, implícita, pero muy claramente, a los negocios no traslativos como el arrendamiento, a pesar de que ya existe jurisprudencia e la SCJ, reconociendo a los contratos de arrendamiento naturaleza mercantil, cuando éstos se refieren a especulaciones comerciales...[/list:u:92351b32b0]

Con esto podemos entender que, existen casos en que es posible que una sociedad de carácter civil, como la SC, realice una actividad de arrendamiento.

Reitero, sin duda el comentario de Hanff es de suma importancia, pero también es importante conocer este otro aspecto al que me refiero.

Ahora, sin el afán de plantear un argumento que lleve a la empresa a un problema fiscal, sino a manera de análisis teórico, recordemos que la SHCP no posee las facultades para modificar el tipo de sociedad constituida legalmente.

[b:92351b32b0]FINALIDAD
Ahora bien, varios colegas cuestionan sobre la finalidad de traspasar los inmuebles a una sociedad o no, ya que no ven algún beneficio fiscal, pero es importante recordar que este tipo de movimientos no siempre llevan únicamente una intención de carácter fiscal, puede haber cuestiones hasta a nivel personal o familiar para hacer este tipo de movimientos.

En lo persona, desconozco los motivos que lleven a realizar un movimiento de este tipo, pero el ejercicio planteado en este tópico me parece muy relevante y útil para que cisneros pueda tomar una mejor decisión.

Amigo Cavas, cuida el Termino de Derecho Real. que si lo analizas en pocas palabras no debe de exisitir un gravamen.


y recuerda que el codigo del comercio y la propia legislaciòn civil comenta que cuando una sociedad civil tome forma de una mercantil esta se hara mercantil.

aunque mi opinion es igual recibir una demanda mercantil por arrendamiento que una de civil por arrendamiento.