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26/May/15 13:05
VENTA DE INMUEBLE HEREDADO

Hola, tengo muchas duda sobre este tema y recurro a los expertos.

El dueño de un Inmueble murió el año pasado y dejo en su testamento a sus 3 hijos como dueños.

Este año van a venderlo, para el calculo de la Utilidad Acumulable, se tiene que dividir entre 3 (cada hijo) la utilidad y hacer el calculo individual del ISR que retendría el Notario?? o el ISR se calculo por el 100% y al final el ISR se dividide entre 3??

El Inmueble cuenta con una barda perimetral y una pequeña construcción, no hay comprobantes de cuando se construyeron, como se pueden deducir en el costo??, en la venta el Notario desglosaría IVA que tendrían que pagar los 3 hijos?

Gracias por su ayuda.
 
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Pavita
Soldado

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26/May/15 16:20
Re: VENTA DE INMUEBLE HEREDADO

El o los expertos en este tema propiamente son fedatarios públicos, por lo que puede decir que no se preocupe, acuda con el fedatario que va protocolizar el acto y le despeja las dudas en forma puntual y concreta.

Pregunta, el inmueble a enajenar, al ser parte de una herencia, actualmente, ¿Es parte de un juicio de sucesión?

Cada hermano debe acumular la utilidad que le pueda corresponder, son cálculos individuales.

En caso de no desear llegar en blanco con el fedatario y para que se tenga una mejor idea y comprensión de lo que este le pueda comentar se sugiere la lectura de al menos los artículos 121 y 124 (con especial atención en el sexto párrafo) ambos de LISR, no deje de dar lectura al 198 (por lo de los tres hijos) y 200 de RLISR, con esas lecturas podrá despejar en algo la confusión.

Pregunta, ¿Se vende solo terreno o también están consignando valor a la construcción?, esto para que pueda definir su trato en materia de IVA.

El pago lo determina el notario, pero adicional a su determinación se encarga de retener a los vendedores el impuesto determinado y de enterarlo al fisco, entrega constancias por la retención y pagos realizados.

Espero no crear mayor confusión, al igual que espero comparta las conclusiones que tenga de las lecturas recomendadas.

saludos
sos
 
sos al sos
 
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sosgtorreon
Teniente Coronel

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26/May/15 16:50
Re: VENTA DE INMUEBLE HEREDADO

Gracias por tu respuesta, voy a leer los artículos.

Sobre tus comentarios, el inmueble no esta en Juicio, afortunadamente había testamento.

En el avaluo para venta se incluyo lo que corresponde a la construcción, en la escritura original solo se señala el Terreno pero con los años se hicieron las bardas y fueron construyendo, pero no hay ningún comprobante, comparando la dimensión del terreno con los metros construidos es un monto muy pequeño, pero al estar dentro del Terreno me causa confusión si hay que desglosar y pagar el IVA por lo construido.
 
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Pavita
Soldado

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27/May/15 11:11
Re: VENTA DE INMUEBLE HEREDADO

pagar el IVA por lo construido.

Es local comercial.??
 
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ALLENDE
Teniente Coronel

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27/May/15 11:52
Re: VENTA DE INMUEBLE HEREDADO

Acá turisteando en mi México, es un inmueble, puede ser la casa del caviar, el local de don lupe, el notario hará lo conducente según la ley de notariado y su investidura como tal, no os preocupéis, al final le darán su constancia, determinación, etc y usted informe como debe ser.

Saludos
 
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pacatelas
Capitán Segundo

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17/Jun/15 20:40
Re: VENTA DE INMUEBLE HEREDADO

el calculo si se hace entre 3 partes, una por cada hermano. Segun parte proporcional de la herencia. 33 % c/u

La ley de ISR dice que para calcular el costo de adquisicion de un bien heredado o adquirido por legado, hay un metodo de calculo. En resumen se hace de la siguiente manera a costo de adquisición, el cual se calcula a la fecha en que se pago el ultimo pago de isr, la ultima enajenacion no exenta.

Con esta fecha se hace el siguiente procedimiento:

El terreno debe tener un csoto de adquisición o escritura. este valor se resta del valor actual de la propiedad para generar el costo del terreno y de la construccion. cada una se hace un valor de referencia al momento en que se adquirio o se construyo segun licencia de construccion (una regresión de valor segun el inpc). Esos valores de referencia a la fecha de adquisicion o construcción (segun sea terreno o casa), se actualizan según inpc desde la fecha de adquisicion o construcción hasta el momento en que se genere la venta. En el caso del terreno el valro actualizado se toma como el costo de adquisición del terreno. En caso de la casa el valor se actualiza y se genera un costo de depreciación de un 3 % por cada año desde que se construyo hasta que se vende. De aqui sacas el costo de adquisición de la construcción, la suma de ambas es el costo de adquisicion del bien inmueble para el calculo de isr por parte del notario.

Esta utilidad se divide entre lo que sea menor, 20 años o los años desde la ultima enajenacion que grabo para isr a la fecha. La Utilidad Generada en el primer parrafo se divide entre este numero y se calcula un ISR sobre esa base segun la tabla vigente.

Ese es el impuesto del notario, el que retiene. Ahora en la anual es cosa diferente. Una parte de esa Utilidad calculada dividida entre los años. Una parte la acumulas al ejercicio fiscal actual, y el resto las otras n partes que no acumulaste se hace un segundo calculo de ISR segun el Factor promedio de impuesto pagado en los ultimos 5 ejercicios. Estos dos ISR se suman y se enteran.

Este es todo el procedimiento. Si necesitas el fundamento dime. Para completarlo, pero espero que te haya ayudado, con tu duda.

En caso de ser local comercial, solo hay que agregar el 16 % de IVA a todos los calculos. Tanto al costo de adqusicion de la construccion como al 80 % de la venta ( Se supone que de una venta de un bien el 20 % es terreno y el 80 % construccion a menos que se demuestre lo contrario)
 
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juanv2204
Sargento Segundo

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18/Jun/15 12:04
Re: VENTA DE INMUEBLE HEREDADO

Tomando un drink en el Hoby del Hotel, el fundamento inicia en lo que es una Enajenacion 119 LISR en adela.

Salud, digo saludos
 
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pacatelas
Capitán Segundo

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