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07/Nov/17 11:32
COMO MANEJAR UNA OPERACION DE VENTA DE INMUEBLE CONJUNTA
Hola, buenos días, tengo un problema con el que les agradecería me pudieran ayudar:
Una persona física cuya única actividad es la de accionista tiene un terreno de su propiedad en donde se planea desarrollar un fraccionamiento residencial. El asunto es que para desarrollar el fraccionamiento un urbanizador será quien lo lleve a cabo a su costo y urbanizará el terreno y construirá las casas a cambio de $ 7 millones de pesos que deberá aportar al proyecto el dueño del terreno y por las ventas de las casas ya terminadas irán a partes iguales, es decir el dueño del terreno pone la tierra y $ 7M y el urbanizador desarrolla el fraccionamiento y construye las casas y van al 50% en el proyecto.
Mi duda es, cómo debo manejar fiscalmente esta operación (yo represento al dueño del inmueble) , entiendo que habría que presentar un aviso de aumento de obligaciones fiscales por venta de inmuebles para declarar estos ingresos, pero no tengo idea cómo se manejaría y me surgen muchas dudas:
* Deben crear una A en P o una S.A. por este proyecto? o no es necesario?
* Puede cada quien declarar lo suyo de manera individual?
* Cómo determina el propietario del inmueble el costo de terreno que puede deducir?
* Cómo juega la aportación de $ 7M que hace el dueño del inmueble para el proyecto?
* Si van al 50% sobre la venta de las casas, cómo determino la utilidad del propietario del inmueble sobre la cual deberá pagar ISR?
* Cómo y cúando debe acumular los ingresos para efectos fiscales?
* Quién debe facturar las operaciones de venta de las casas terminadas? supongo que no pueden facturar por separado terreno y construcción.
* Se declara sobre lo cobrado o sobre el total de cada operación de venta?
Tengo algunas otras dudas pero estas son las principales, espero me puedan ayudar, de antemano muchas gracias.
Quedo en espera de sus comentarios.
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sergiogzzg
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07/Nov/17 11:47
Re: COMO MANEJAR UNA OPERACION DE VENTA DE INMUEBLE CONJUNTA
Casi todas las dudas que planteas conviene las expongas en primer lugar directamente al contribuyente, lo digo porque resulta altamente probable que ya tengan algo acordado entre el que va a desarrollar el fraccionamiento y el que aporta terreno y dinero.
Tú debes partir que una cosa es 'Enajenación de Bienes' y otra 'Actividad Empresarial', hasta no conocer los acuerdos que entre ambas partes (desarrollador y propietario) tengan ya habladas considero sería mucho especular, así que mejor esperar a que tengas esa charla y nos abundes en comentarios.
sos al sos
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sosgtorreon
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07/Nov/17 16:53
Re: COMO MANEJAR UNA OPERACION DE VENTA DE INMUEBLE CONJUNTA
GRACIAS SOSGTORREON POR TU COMENTARIO, MIRA, LO QUE YO SÉ ES QUE LAS PARTES VAN A CELEBRAR UN CONVENIO DE COINVERSION PARA DESARROLLAR EL PROYECTO Y EN DICHO CONVENIO SE ESTABLECE QUE CUANDO SE REALICEN LAS VENTAS DE LAS CASAS AMBAS PARTES VAN A COMPARECER PARA LA FIRMA DE DICHAS OPERACIONES DE COMPPRA VENTA.
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sergiogzzg
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08/Nov/17 09:50
Re: COMO MANEJAR UNA OPERACION DE VENTA DE INMUEBLE CONJUNTA
Señalas que van a celebrar un convenio de co-inversión, te puedo anticipar que en dicho convenio deben quedar plasmadas las formalidades del caso, es decir, debe decir en calidad de que comparecen, si emerge una nueva razón social, si alguno de ellos se obliga a registrarse ante el RFC con la actividad de constructor inmobiliario y en fin, todas las dudas que has expuesto. Si ambos van a comparecer la lógica nos dice que es 'porque ambos son propietarios', eso es por si mismo un indicador, pide te faciliten el convenio para revisión antes de su firma.
sos al sos
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sosgtorreon
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08/Nov/17 11:15
Re: COMO MANEJAR UNA OPERACION DE VENTA DE INMUEBLE CONJUNTA
En el convenio de coinversión, la dueña del terreno aparece como 'propietaria' del inmueble y por la otra parte aparece una sociedad anónima 'X' como 'desarrollador'.
En los términos del convenio no se establece ni la creación de una sociedad ni la obligación de registrar alguna de las partes ante el RFC. Solo dice que ambas partes comparacerán para la celebración de las operaciones de compra venta de las casas y que cada una de las partes pagará los impuestos que le correspondan de acuerdo a las legislaciones aplicables, pero no me queda claro quién debe facturar o cómo se va a facturar.
Este convenio está actualmente en revisión y es precisamente por esa razón por la que solicito ayuda, ya que no sé qué cláusulas relacionadas con el tema fiscal debería contener dicho convenio o qué deberían hacer las partes para que la operación no tenga problemas fiscales.
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sergiogzzg
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08/Nov/17 13:19
Re: COMO MANEJAR UNA OPERACION DE VENTA DE INMUEBLE CONJUNTA
Una comparece como 'propietaria del inmueble' y por la otra el 'desarrollador', eso indica que tu cliente, la persona física que es propietaria debe registrarse en el RFC, debes decidir si como 'Actividad Empresarial' (Título IV, Capítulo II de LISR) o 'Enajenación de bienes' (Título IV, Capítulo IV de LISR), revisa ambos, cuando expreses tu conclusión agrego mi comentario.
Asumo que en el convenio de co-inversión se esta pactando que ambos van a comparecer a la hora de la venta, porque cada uno es dueño de una parte, por tanto ambos deben vender, esto ya te debe ir dando una pista de como proceder para el alta en el RFC.
Una cosa debes tener clara, el propietario del terreno debe darse de alta en el RFC, las dos formas posibles ya se expresaron. Los 7 millones que va a poner, ¿Quién los va a administrar?, ¿A nombre de quien esta la cuenta bancaria en que se van a depositar?, todo eso te debe ir señalando las obligaciones a contraer y puntos a cubrir, si es en una cuenta bancaria del dueño del terreno, los pagos que se hagan por lógica deben soportarse con comprobantes fiscales a nombre de ¿?
sos al sos
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sosgtorreon
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08/Nov/17 13:19
Re: COMO MANEJAR UNA OPERACION DE VENTA DE INMUEBLE CONJUNTA
Una comparece como 'propietaria del inmueble' y por la otra el 'desarrollador', eso indica que tu cliente, la persona física que es propietaria debe registrarse en el RFC, debes decidir si como 'Actividad Empresarial' (Título IV, Capítulo II de LISR) o 'Enajenación de bienes' (Título IV, Capítulo IV de LISR), revisa ambos, cuando expreses tu conclusión agrego mi comentario.
Asumo que en el convenio de co-inversión se esta pactando que ambos van a comparecer a la hora de la venta, porque cada uno es dueño de una parte, por tanto ambos deben vender, esto ya te debe ir dando una pista de como proceder para el alta en el RFC.
Una cosa debes tener clara, el propietario del terreno debe darse de alta en el RFC, las dos formas posibles ya se expresaron. Los 7 millones que va a poner, ¿Quién los va a administrar?, ¿A nombre de quien esta la cuenta bancaria en que se van a depositar?, todo eso te debe ir señalando las obligaciones a contraer y puntos a cubrir, si es en una cuenta bancaria del dueño del terreno, los pagos que se hagan por lógica deben soportarse con comprobantes fiscales a nombre de ¿?
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sosgtorreon
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08/Nov/17 17:55
Re: COMO MANEJAR UNA OPERACION DE VENTA DE INMUEBLE CONJUNTA
Tengo entendido que si la operación de venta de inmuebles es una sola, sería registrar a la propietaria del terreno en el capítulo de enajenación de bienes, pero si se trata de operaciones recurrentes entonces sería una actividad empresarial.
En este caso, yo interpreto que aunque el terreno es uno solo se va a vender en 230 partes quitando las áreas de urbanización (calles, banquetas, areas verdes, etc), por lo que debo considerar que por ser 230 operaciones de venta de casas con personas distintas se trata de una actividad empresarial, cierto? Sin embargo no me queda claro cómo podría hacerse para vender el terreno en partes, tendría que tramitar la dueña del terreno una subdivisión del inmueble? o con el convenio de coinversión se justifica la operación?
La forma en que la dueña del inmueble pagará los $ 7M es mediante un porcentaje de cada venta realizada restado de la utilidad que le corresponda recibir.
No tengo información de a dónde se canalizarán los ingresos que se vayan obteniendo, solo sé que el desarrollador se encargará d ela comercialización de las casas.
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sergiogzzg
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08/Nov/17 18:51
Re: COMO MANEJAR UNA OPERACION DE VENTA DE INMUEBLE CONJUNTA
Buenas tardes.
Tuve un caso similar hace años, pero este fué sobre terrenos ya lotificados e identificados perfectamente, la empresa propietaria del terreno acudía a firma a notaria a la hora de vender, así mismo el que invertía en la construcción sobre dicho lote. Por lo que, en una sola escritura se realizaba la operación de venta y se definía en esta el costo de terreno y costo de la casa y en base a eso se determinaban los ingresos de cada una de las partes.
Siempre tuve la duda si esta operación era correcta, por que un tercero construia sobre un terreno que no era propio, pero quizá con el contrato o convenio y la separación en escritura de las operaciones de venta (terreno y casa) se podría sustentar legal y fiscalmente.
Creo que lo que sigue (después del convenio) es lotificar, con el fin de tener identificado perfectamente cada lote en que se construirá cada casa, así el propietario del terreno irá deduciendo el costo del terreno conforme venda e irá dando de 'baja' el costo contable registrado en su contabilidad. No se, quizá se pueda manejar en contabilidad el costo histórico total y en hoja de excel un detallado del costo de cada lote y así respaldar cada 'salida' de inventario (terrenos).
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neonato
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10/Nov/17 11:09
Re: COMO MANEJAR UNA OPERACION DE VENTA DE INMUEBLE CONJUNTA
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a_cano
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