Que tal, buenos días.

Analizando LISR, me encuentro con varios supuestos:

Art. 146 (al cual haces referencia):

[i:7a1b73df99]* Artículo 146. Se consideran ingresos por enajenación de bienes[/b:7a1b73df99], los que deriven de los casos previstos en el Código Fiscal de la Federación.

[b:7a1b73df99]Se considerará como ingreso[/b:7a1b73df99] el monto de la contraprestación obtenida, inclusive en crédito, con motivo de la enajenación; [b:7a1b73df99]cuando[/b:7a1b73df99] por la naturaleza de la transmisión [b:7a1b73df99]no haya contraprestación[/b:7a1b73df99], se atenderá al [b:7a1b73df99]valor de avalúo [/b:7a1b73df99]practicado por persona autorizada por las autoridades fiscales.[/i:7a1b73df99]

[color=blue:7a1b73df99]Es claro, que especifica para considerarlo ingreso, y no MOI (por ejemplo en caso de la inversión del edificio), que es el caso que busco aclarar.[/color:7a1b73df99]

[color=blue:7a1b73df99]Veamos mas artículos referentes al tema.[/color:7a1b73df99]

[i:7a1b73df99]* Artículo 150. El costo de adquisición será igual a la contraprestación que se haya pagado para adquirir el bien, sin incluir los intereses ni las erogaciones a que se refiere el artículo anterior; cuando el bien se hubiese adquirido a título gratuito o por fusión o escisión de sociedades, se estará a lo dispuesto por el artículo 152 de esta Ley.[/i:7a1b73df99]

[color=blue:7a1b73df99]Asi que, tenemos lo siguiente:[/color:7a1b73df99]

[i:7a1b73df99]Artículo 152. Tratándose de bienes adquiridos por herencia, legado o [b:7a1b73df99]donación[/b:7a1b73df99], se considerará como [b:7a1b73df99]costo de adquisición [/b:7a1b73df99]o como costo promedio por acción, según corresponda, [b:7a1b73df99]el que haya pagado el autor de la sucesión o el donante, y como fecha de adquisición, la que hubiere correspondido a estos últimos[/b:7a1b73df99]. Cuando a su vez el autor de la sucesión o el donante hubieran adquirido dichos bienes a título gratuito, se aplicará la misma regla. Tratándose de la donación por la que se haya pagado el impuesto sobre la renta, se considerará como costo de adquisición o como costo promedio por acción, según corresponda, el valor de avalúo que haya servido para calcular dicho impuesto y como fecha de adquisición aquélla en que se pagó el impuesto mencionado.[/i:7a1b73df99]
[color=blue:7a1b73df99]En el caso que planteo, solo se conoce el valor del terreno sobre el cual se construyo el edificio de departamentos, cuyo fin es otorgarse en renta, pero la inversión en la construcción en si no se contabilizó, por lo que ¿deberá considerarse como monto de la inversión, o sea la construcción en base al valor plasmado en el aviso de terminacion de obra (el cual dugo que se tenga o se haya presentado) o el valor avaluo?[/color:7a1b73df99]
[color=blue:7a1b73df99]
Asi mismo, el art. 155, hace referencia a los ingresos por adquisición de bienes:[/color:7a1b73df99]

[i:7a1b73df99]Artículo 155. Se consideran ingresos por adquisición de bienes:

I. La donación.

[b:7a1b73df99]Tratándose de las fracciones I[/b:7a1b73df99] a III de este artículo, [b:7a1b73df99]el [size=18:7a1b73df99]ingreso[/size:7a1b73df99] será igual al valor de avalúo practicado por persona autorizada por las autoridades fiscales[/b:7a1b73df99][/i:7a1b73df99]

[color=blue:7a1b73df99]Seguimos encontrando que, para efectos de considerar ingreso, es clarísimo cual es el monto a considerar...aclaro, la donación de bienes, será considerada solo ingresos para el beneficiario, y depende de la situacion podran ser exentos o no (art. 109 LISR)......

Existe en el Reglamento de LISR, un artículo, el cual hace referencia a qué considerar en caso de tener construcciones sin comprobantes....[/color:7a1b73df99]

[i:7a1b73df99]Artículo 192. Para los efectos de la fracción II del artículo 148 de la Ley, cuando el enajenante no pueda comprobar el costo de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble, se considerará como costo el valor que se contenga en el aviso de terminación de obra
...........................................................................................................

[b:7a1b73df99]Cuando[/b:7a1b73df99] por cualquier causa los contribuyentes [b:7a1b73df99]no puedan comprobar el costo de las inversiones en construcciones[/b:7a1b73df99], mejoras y ampliaciones realizadas en un inmueble, [b:7a1b73df99]podrán considerar como costo de dichas inversiones el 80% del valor de las construcciones que reporte el avalúo que al efecto se practique[/b:7a1b73df99], referido a la fecha en que las mismas inversiones fueron terminadas, tomando en consideración la antigüedad que el citado avalúo reporte.[/i:7a1b73df99]

[color=blue:7a1b73df99]Pero, claramente hace referencia a la fracc. II, del artículo 148 de LISR, que se refiere a la deducciones autorizadas en caso de obtener ingresos po enajenación de bienes.[/color:7a1b73df99]

[color=blue:7a1b73df99]Todos los artículos anteriormente expuestos, corresponden al capítulo IV, correspondiente a INGRESOS POR ENAJENACION DE BIENES.

En este caso, no estoy enajenando dicho bien, solo estoy buscando la base para aplicar la deducción autorizada para efectos de arrendamiento, en el caso específico en que el bien fué adquirido (por decirlo así), mediante donación no onerosa..es decir gartuita sin causación de impuesto alguno.[/color:7a1b73df99]

[color=blue:7a1b73df99]Por lo anterior....para efectos de arrendamiento, me remito al art. 142 de LISR:[/color:7a1b73df99]

[i:7a1b73df99]Artículo 142. Las personas que obtengan ingresos por los conceptos a que se refiere este Capítulo, podrán efectuar las siguientes deducciones:

VI. Las inversiones en [b:7a1b73df99]construcciones[/b:7a1b73df99], incluyendo adiciones y mejoras.[/i:7a1b73df99]

[color=darkblue:7a1b73df99]Lo cual, me remite al art. 38, el cual define el concepto de inversiones:[/color:7a1b73df99]

[i:7a1b73df99]Artículo 38. Para los efectos de esta Ley, se consideran inversiones los [b:7a1b73df99]activos fijos[/b:7a1b73df99], los gastos y cargos diferidos y las erogaciones realizadas en periodos preoperativos, cuyo concepto se señala a continuación:

Activo fijo es el conjunto de bienes tangibles que utilicen los contribuyentes para la realización de sus actividades y que se demeriten por el uso en el servicio del contribuyente y por el transcurso del tiempo. [b:7a1b73df99]La adquisición o fabricación de estos bienes tendrá siempre como finalidad la utilización de los mismos para el desarrollo de las actividades del contribuyente, y no la de ser enajenados dentro del curso normal de sus operaciones.[/i:7a1b73df99]

[color=blue:7a1b73df99]Pero.... donde se encuentra o cual es el fundamento legal para (en caso de arrendamiento):
1. Conocer la procedencia o no de dicha deducción

2. Determinar tanto el monto a considerar para efectos de deducir la construcción claro en ingresos por arrendamiento.[/color:7a1b73df99]

[color=blue:7a1b73df99]¿Es acaso algo no regulado, regulado pero no muy claramente o de plano, me complico las cosas yo solo?[/color:7a1b73df99]

Me extendi demasiado, pero es para facilitar el análisis del tema.....

Se agradecen opiniones, comentarios y puntos de vista respecto al tema...

Analisi muy completo. En lo referente a la deduccion, como ya haz analisado no hay regulacion para estos casos, sin embargo yo lo veo mas sencillo (con alto riesgo de ir a los tribunales y reprobable para las autoridades... pero legal), la operacion que se realizo de entrada fue una enajenacion que no paga impuestos por su propia naturaleza y de conformidad con el 109; pero cual es el comprobante para su deduccion? La ley no establece obligacion para que el enajenante expida comprobantes (para este tipo de operaciones), como consecuencia pudieras considerar la escritura publica como tu comprobante para efectos de deduccion, esto para comprobar el valor que el edificio tiene, aqui sí yo tomaria el valor del ultimo avaluo, para tratar de sustentar un poco la operacion.

Siento no haber señalado fundamentos pero no los hay, como ya habras visto BR1... espero nos cuentes si realizas la operacion, aun que lo mas interesante seria que te fiscalizaran para ver que resolucion obtenias (No son malos deseos, seguro).

Como es común, LISR e IMPAC se complementan.....estoy a punto de convencerme a mi mismo, que, o es el valor plasmado en el aviso de terminación de obra, o el 80% del valor del avaluo referido...

Ley del IMPAC[/b:001720fe83]

[i:001720fe83]Artículo 2o. Bis.- Las personas físicas que otorguen el uso o goce temporal de inmuebles, que se utilicen por otro contribuyente del impuesto, para determinar el monto original de los mismos, estarán a lo siguiente:

II.- Cuando no se pueda determinar el monto original de la inversión de un inmueble, se considerará como dicho monto, el que resulte conforme a lo siguiente:

c).- Tratándose de bienes adquiridos por herencia, legado o donación, incluyendo las donaciones efectuadas por la Federación, Estados, Distrito Federal, Municipios u organismos descentralizados, se considerará el monto original de la inversión que dicho bien haya tenido para el autor de la sucesión o para el donante, respectivamente. [b:001720fe83]Si no pudiera determinarse dicho monto, se considerará como tal el 80% del valor del avalúo practicado al bien de que se trate referido al momento de la adjudicación o de la donación, según corresponda.[/i:001720fe83]


O, de plano, se debe considerar lo siguiente ¿?:

Tratándose de activos fijos se considera como monto del donativo, la parte aún no deducida.....es decir, que el MOI sería para el donante, el monto pediente de deducir.


Digo, por si alguien, en un futuro cercano se topa con la misma duda...espero poder decirle: LAS COSAS LAS REALICE ASI, ME FISCALIZARON Y ME TRONARON TODO EL ESQUEMA jajaja....O, ES DECIR QUE TODO ESTUVO VERY NICE....

Qué tal, buenas tardes.

Ya han pasado varios días desde que toque el tema, pero como ando con otros pendientes, hasta ahora les planteo una consulta que realize (no puedo decir el nombre o las iniciales de a quien lo realize por que serI[/b:16e28c11cd]a, como [b:16e28c11cd]D[/b:16e28c11cd]icen meter gol, y [b:16e28c11cd]Como no quiero regaños no digo quien me respondio lo siguiente)

Me comentan, que la autoridad tiene el criterio de aplicar el art. 152 LISR, aun cuando no aplica para mi caso, pero que no conocen ellos algun precedente...por lo que, realizare una consulta a la autoridad, pero, debido a que la operación urge, realizaré dos avaluos, uno de ellos referido, y el otro en normalito en el que se plasme el valor de mercado.....plasmando ambos valores en la escritura....pero, no se, quizas el referido no sea tan inferior al precio de mercado...en fin...les comentare a futuro la constestacion por parte de la autoridad y en que termino el asunto, ya que puede presentarseles a ustedes......

Saludos!!!!