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18/Abr/13 10:15
Avaluo de mejoras Terrenos
Buenos Días, este tema tal vez ha sido tratado antes, pero no encuentro una respuesta clara, la pregunta es simple, es aplicable el avalúo de mejoras, para trabajos realizados en un terreno?
El artículo 192 del RISR ultimo párrafo establece que
Cuando por cualquier causa los contribuyentes no puedan comprobar el costo de las inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones realizadas en un inmueble, podrán considerar como costo de dichas inversiones el 80% del valor de las construcciones que reporte el avalúo que al efecto se practique, referido a la fecha en que las mismas inversiones fueron terminadas, tomando en consideración la antigüedad que el citado avalúo reporte
De lo anterior yo entiendo, que las inversiones que podrán ser deducibles en términos del art 148 fr II de la LISR son precisamente las que se destinen a construcciones, a edificaciones, mas no las realizadas en un terreno, p.e. emparejamientos, limpieza, etc, sino que en su caso se tendría que implementar un sistema similar al establecido en el art. 20, es decir, actualizar el valor del Costo Comprobado de Adquisición y disminuir este del monto percibido x la enajenación, lo que me lleva a concluir que no habría deducciones en la venta de terrenos, a diferencia de la venta de inmuebles (entendidos como construcciones) en los cuales si se permite la deducción de las inversiones realizadas.
No encuentro mucha información al respecto, por lo que solo me queda mi interpretación de la ley, alguien me pudiere confirmar el criterio? o compartir experiencias?
saludos!
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tavo_franco
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18/Abr/13 10:57
Re: Avaluo de mejoras Terrenos
alguna opinion? veo que varios entran, lo leen y no comentan, espero sus comentarios!!
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tavo_franco
Soldado
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19/Abr/13 21:28
Re: Avaluo de mejoras Terrenos
Hola tavo_franco
Efectivamente aplica el 192
Es muy claro, cuando no se tenga diferencia entre el valor del terreno y el valor de la construcción. aplicas al valor total: 20% terreno y 80% construcción.
Y el terreno no se deprecia, pero los gastos de limpieza, desmonte, etc, son gastos deducibles. (o pudieran ser gastos diferidos).
Y la construcción, si se deprecia al 5% anual.
En caso que no sea resuelta la duda
Podrías ampliar mas el comentario?
Saludos
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ALLENDE
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23/Abr/13 18:34
Re: Avaluo de mejoras Terrenos
Allende
Primero que nada gracias por contestar, por tomarte tu tiempo.
En este caso, es un terreno que no tiene ningun tipo de construcción, es meramente 'tierra'
El art 192 establece que 'Cuando por cualquier causa los contribuyentes no puedan comprobar el costo de las inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones realizadas en un inmueble, podrán considerar como costo de dichas inversiones el 80% del valor de las construcciones que reporte el avalúo que al efecto se practique'
Esto es, dice que se podra considerar como costo (deducción) el 80% del valor de las construciones que reporte el avaluo, pero en el caso que nos ocupa, al ser un terreno y no haber construcción, considero yo que no aplica tal beneficio.
inclusive el mismo artículo 192 en su primer párrafo establece que : 'Cuando dicho aviso precise la proporción del valor de las inversiones hechas en construcciones, mejoras
y ampliaciones del inmueble que corresponde al terreno y la que se refiere a la construcción, el contribuyente considerará únicamente como costo, el valor que corresponda a la construcción' lo que me da a entender que solo se toman en cuenta los costos relacionados con construcción.
En este caso, quiero aclarar, se trata de una persona fisica, que esta enajenando un terreno de su propiedad.
Por lo que de acuerdo con mi optica, solo podría hacer deducibles los puntos I,III y IV del artículo 148 LISR es decir, costo comprobado de adquisició, gastos notariaes y comisiones.
Mencionas que se podría hacer deducible el desmonte y gastos de limpieza, cual seria el fundamento para ello?
Saludos y gracias de antemano por la atención.
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tavo_franco
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14/May/13 17:48
Re: Avaluo de mejoras Terrenos
Nadie tuvo una respuesta o comentario que dar? saludos!
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tavo_franco
Soldado
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14/May/13 18:36
Re: Avaluo de mejoras Terrenos
Mi opinion:
Ahora que expones la interpretacion del artilulo 192 del RISR, lo leo bien y mi interpretacion es que la deduccion por avaluo solo es para construcciones. Sin embargo yo lo he visto aplicado a terrenos tambien por desmontes, deslindes, emparejamientos, etc.
Saludos
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choco75
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15/May/13 16:00
Re: Avaluo de mejoras Terrenos
Consiero que tienes dos opciones, en las dos puedes deducir el gasto por desmonte o limpieza de terreno.
1.- Art. 148-II El importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones, cuando se enajenen bienes inmuebles o certificados de participación inmobiliaria no amortizables. Estas inversiones no incluyen los gastos de conservación.
Entiendo que un terreno es susceptible de ser mejorado, es decir si tengo una barranca a la orilla de la carretera lo relleno de grava-tierra para que quede al nivel de la carretera, en es momento lo mejore ya que ahora mi terreno se va a cotizar mas si lo quiero vender, y obvio mi terreno es un inmuble, entro en la hipotesis y ya esta es deducible al momento en que venda mi terreno.
2.- No es mejora. Es un gasto para aniquilar una plaga de ratas (de cuatro patas) que llego hizó oyos y le estaba perjudicando el terreno, lo debí deducir cuando hize el gasto, provocando tal vez una perdida fiscal, susceptible de amortizar ahora que vendo el terreno.
Por último trascribo el 42-I LISR
Artículo 42. La deducción de las inversiones se sujetará a las reglas siguientes:
I. Las reparaciones, así como las adaptaciones a las instalaciones se considerarán inversiones siempre que impliquen adiciones o mejoras al activo fijo.
En ningún caso se considerarán inversiones los gastos por concepto de conservación, mantenimiento y reparación, que se eroguen con el objeto de mantener el bien de que se trate en condiciones de operación.
Saludos
ISE, S.C. consultores
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edgarconfistula
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15/May/13 16:00
Re: Avaluo de mejoras Terrenos
Consiero que tienes dos opciones, en las dos puedes deducir el gasto por desmonte o limpieza de terreno.
1.- Art. 148-II El importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones, cuando se enajenen bienes inmuebles o certificados de participación inmobiliaria no amortizables. Estas inversiones no incluyen los gastos de conservación.
Entiendo que un terreno es susceptible de ser mejorado, es decir si tengo una barranca a la orilla de la carretera lo relleno de grava-tierra para que quede al nivel de la carretera, en es momento lo mejore ya que ahora mi terreno se va a cotizar mas si lo quiero vender, y obvio mi terreno es un inmuble, entro en la hipotesis y ya esta es deducible al momento en que venda mi terreno.
2.- No es mejora. Es un gasto para aniquilar una plaga de ratas (de cuatro patas) que llego hizó oyos y le estaba perjudicando el terreno, lo debí deducir cuando hize el gasto, provocando tal vez una perdida fiscal, susceptible de amortizar ahora que vendo el terreno.
Por último trascribo el 42-I LISR
Artículo 42. La deducción de las inversiones se sujetará a las reglas siguientes:
I. Las reparaciones, así como las adaptaciones a las instalaciones se considerarán inversiones siempre que impliquen adiciones o mejoras al activo fijo.
En ningún caso se considerarán inversiones los gastos por concepto de conservación, mantenimiento y reparación, que se eroguen con el objeto de mantener el bien de que se trate en condiciones de operación.
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edgarconfistula
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