Muy buenos días,

Antes que nada quiero darles las gracias por este espacio que sin duda es de mucha utilidad.

Expongo mi caso a continuación:

Mi padre tiene un terreno de aproximadamente 18 hectáreas, el cual queremos subdividir en varios lotes de los cuales conservaría algunos a su nombre y otros comercializarlos. Mucha gente que está en el medio inmobiliario y fiscal me ha comentado que es mejor que la comercialización de los lotes sea a través de una sociedad para efectos de deducciones y facturación (que es más amplio y sencillo que a través de una persona física). Tenemos decidido conformar la sociedad con mis padres y hermanos.

El topógrafo que nos está haciendo el proyecto me comenta que debido a que son varios lotes entra en la ley de fraccionamientos (Del estado de Quintana Roo) y que al estar el terreno pegado a un poblado, desarrrollo urbano le solicita seguir con el trazo de vialidades como lo lleva la mancha urbana, es decir, continuar con las vialidades dentro del terreno a subdividir. De tal forma al hacer esto se crean aproximadamente 12 lotes grandes separados con sus respectivas vialidades.

Como dato el terreno está titulado y en su caso sería una primera enajenación.

Mi duda surge en este punto:

Algunas personas me comentan que es mejor subdividir los metros cuadrados de terreno que se van a comercializar y que mi papá como miembro de la sociedad lo dé como una aportación. Seguidamente la sociedad se encargue de hacer el trámite de subdivisión por lotes más pequeños y los comercialice.

Otras personas me sugieren que mi padre como miembro de la sociedad aporte todo el terreno (las 18 hectáreas) a la sociedad y de ahí hacer las subdivisiones correspondientes y se conservarían los terrenos que quiere mi papá a nombre de la sociedad.

El otro escenario sería que mi papá como persona física haga todos los trámites de subdivisión y le aporte a la sociedad los lotes finales que se van a comercializar o que se comercialicen a nombre de él, de lo cual todo mundo coincide que es la peor manera.

Les agradezco nuevamente la orientación que me puedan dar al respecto. Para mi es muy importante este tema porque representa el único patrimonio que tenemos y no tenemos mucho recurso en este momento para acudir a grandes despachos que nos asesoren.

Saludos!!

Así de entrada, no sé porque tienes que hacer una sociedad para esto, da la impresión que tu papá puede hacerlo todo.
¿Bajo que régimen fiscal esta tu papá, o no tiene régimen fiscal?
Digo, dependiendo de los ingresos hasta puede ser RIF y con ello todos los beneficios de este régimen.
En lo que llega la respuesta, para mi la tercera opción seria la más adecuada.

Mucha gente que está en el medio inmobiliario y fiscal me ha comentado que es mejor que la comercialización de los lotes sea a través de una sociedad para efectos de deducciones y facturación (que es más amplio y sencillo que a través de una persona física).

No comparto la idea anterior, cada régimen fiscal tiene sus 'asegunes'.
Saludos.




Editado: Febrero 14, 2017 11:30:03

Gracias por sus respuestas amigos.

Como comentario de las observaciones anteriores el impuesto que generaría el aporte de mi papá es el impuesto cedular del 2%. Para esto me sugieren aportarlo como un valor medio ni muy alto ni muy bajo para cuando genere utilidad la venta de los lotes. Explico más a detalle a continuación:

Consultando con gente del tema me comentan lo siguiente: Con la persona fisica el impuesto sobre la renta por obligacion del notario, cada vez que vendas, está obligado a retenerlo, la persona moral NO.
La persona física además de causar impuesto sobre la renta (ISR), causa el impuesto cedular (impuesto local del 2%).
De acuerdo a investigaciones y preguntas a expertos, notarios y contadores sugieren que la mejor opción sería enajenar el predio en favor de una Sociedad, y a partir de esto subdividir los predios, considerando que esta primera enajenación está exenta de impuesto sobre la renta, así que el impuesto por vender no existe, únicamente el Cedular que es del 2% (de la base gravable), así que podría mi Padre vender el predio a un precio considerable (ni muy alto ni muy bajo) para que cuando la sociedad divida y comience a vender estos predios, la diferencia entre el precio de adquisición y el precio de venta individual (utilidad) sería menor y por ende el impuesto sobre la renta sería más bajo.
Comentan que si realizara este esquema bajo la persona física, el notario cada vez que enajene un predio de la subdivisión está obligado a retener el impuesto sobre la renta, y es más difícil acreditar deducciones, igualmente tendría que retener el impuesto cedular. A diferencia de la persona moral que es la que está obligada a enterar este impuesto en sus declaraciones de impuestos.
La persona física, fiscalmente hablando está más expuesta que la persona moral, las cuentas bancarias de las personas físicas no se tienen porque enviar junto con su contabilidad al SAT, las de la persona moral si, por lo que sería mucho más transparente el manejo del dinero.

La opción que me sugieren es:

Que mi papa entre como accionista mayoritario en la sociedad como ejemplo un 98 % aportando el terreno con un valor de 10,000,000 de pesos como ejemplo
Y mis hermanos y yo entramos como socios minoritarios. Más adelante me comentan que se puede hacer una asamblea y mi papá donar acciones y eso esta exento de impuesto porque es de padre a hijos y con eso ya tengo una sociedad con todos con partes iguales y lista para operar.

Ahora el tema que estoy resolviendo es que autoridad o perito valuador o como contablemente se acredita el valor de la propiedad para tomarlo como aportación en especie a la sociedad.

Si es que el 'terreno' fuera parcela.
La ley del Isr dice:

Artículo 93. No se pagará el impuesto sobre la renta por la obtención de los siguientes ingresos:
XXVIII Los que deriven de la enajenación de derechos parcelarios, de las parcelas sobre las que
hubiera adoptado el dominio pleno o de los derechos comuneros, siempre y cuando sea la
primera trasmisión que se efectúe por los ejidatarios o comuneros y la misma se realice en los
términos de la legislación de la materia.
Si el terreno no es parcela entonces totalmente de acuerdo con grupoimper.
Lee por favor toda la fracción XXVIII de este articulo.

Consultando con gente del tema me comentan lo siguiente: Con la persona física el impuesto sobre la renta por obligación del notario, cada vez que vendas, está obligado a retenerlo, la persona moral NO.

De acuerdo contigo, pero también de acuerdo con grupoimper, si tu papa es persona física con actividad empresarial el notario no esta obligado.

y es más difícil acreditar deducciones,

En mi opinión es una cita falsa. Por eso pregunté bajo que régimen fiscal esta tu papa, si es persona física con actividad empresarial puedes hacer todas las deducciones que quieras que te ayuden a obtener ingresos, obvio cumpliendo requisitos fiscales al igual que una persona moral.




Editado: Febrero 16, 2017 11:41:58