23/Sep/14 14:11
Re: actividad vulnerable agencia de bienes raices
“Artículo 17. Para efectos de esta Ley se entenderán Actividades Vulnerables y, por tanto, objeto de identificación en términos del artículo siguiente, las que a continuación se enlistan:
…
V. La prestación habitual o profesional de servicios de construcción o desarrollo de bienes inmuebles o de intermediación en la transmisión de la propiedad o constitución de derechos sobre dichos bienes, en los que se involucren operaciones de compra o venta de los propios bienes por cuenta o a favor de clientes de quienes presten dichos servicios.
Serán objeto de Aviso ante la Secretaría cuando el acto u operación sea por una cantidad igual o superior al equivalente a ocho mil veinticinco veces el salario mínimo vigente en el Distrito Federal;”
Pues bien, de la transcripción anterior se colige que para efectos de la referida ley PIORPI, se considera como “actividad vulnerable” y objeto de identificación, los servicios habituales o profesionales siguientes:
• Los de construcción o desarrollo de bienes inmuebles; y
• Los de intermediación en la trasmisión de propiedad o constitución de derechos sobre dichos bienes, siempre y cuando se involucren operaciones de compra o venta de los propios bienes POR CUENTA o A FAVOR de clientes de los intermediarios, y siempre y cuando sean consecuencia de los servicios de construcción o desarrollo inmobiliario.
Al respecto, primeramente hay que destacar la ambigüedad de la disposición citada al no desprenderse de forma objetiva qué se entiende por un “servicio habitual”, de manera que el gobernado sepa con precisión cuando se coloca en este supuesto, esto en virtud de que la norma en cuestión no establece si la “habitualidad” se da con el desarrollo de esa actividad durante un periodo prolongado o determinado, o bien, porque se incurra en esa actividad en un determinado número de operaciones.
En otro orden de ideas, la citada fracción V del artículo 17 en análisis, establece como actividad afecta al aviso de referencia, los servicios de intermediación en la transmisión de propiedad o constitución de derechos sobre dichos bienes, siempre y cuando sean consecuencia de los servicios de construcción o desarrollo inmobiliario -ya que así se desprende del sentido de la norma, al inferirse que los servicios de intermediación versen sobre los bienes objeto de “construcción” o “desarrollo inmobiliario”- y solamente en los casos en que tales actividades impliquen operaciones de COMPRA VENTA por cuenta o a favor de los clientes de los propios intermediarios.
Lo anterior, debe interpretarse en el sentido de que para que se considere el servicio de intermediación en operaciones inmobiliarias, debe suscitarse lo siguiente:
• La intermediación prestada por el MEDIADOR debe ser por cuenta o a favor del cliente; lo que implica que el intermediario debe contar con la facultad de representación para celebrar el acto jurídico por cuenta del CLIENTE. En otras palabras, el intermediario debe estar facultado mediante un mandato o poder - sea civil o mercantil - para celebrar el acto jurídico de compraventa en nombre de cliente.
• La intermediación que se realice por cuenta del CLIENTE, debe versar sobre operaciones compraventa; por lo tanto, no cualquier acto de enajenación o de derechos, estará afecta al aviso si no se da ese requisito material.
• Los servicios de intermediación que se realicen por el MEDIADOR, deben recaer sobre los mismos inmuebles que hayan sido producto de los servicios de construcción o desarrollo inmobiliario que estén afectos en la misma disposición.
Por las anteriores consideraciones, queda claro que para atender correctamente al sentido de la norma en cuestión, es necesario realizar un análisis sistemático de manera que no se debe perder de vista que el objeto de la Ley PIORPI es prevenir e identificar operaciones que puedan constituir el delito previsto en el artículo 400 Bis del Código Penal Federal, que afecten al sistema financiero mexicano o la economía nacional.
En conclusión, solamente son objeto de aviso conforme a ésta disposición, las actividades que comprendan servicios de construcción, de desarrollo inmobiliario –entiéndase cualquiera relacionada con actividades de urbanización- y de intermediación inmobiliaria, siempre que el INTERMEDIARIO enajene -mediante compraventa- por cuenta del CLIENTE los bienes inmuebles que hayan sido producto o consecuencia de los servicios de construcción o desarrollo inmobiliarios afectos a la misma disposición.
Por lo anterior, en mi opinión quedan excluidos del supuesto normativo en cuestión, los siguientes servicios:
1. Los de MEDIACIÓN o CORRETAJE MERCANTIL, porque implican actos materiales y no jurídicos, por ejemplo: aquellas mediaciones que tienen por objeto aproximar al COMPRADOR y al VENDEDOR.
2. Los de COMISIÓN MERCANTIL o MANDATO que realicen los intermediarios en operaciones inmobiliarias, aún cuando se cuente con facultades de representación para celebrar actos jurídicos –como el de compraventa inmobiliaria-, siempre y cuando el bien inmueble objeto del servicio no sea el producto o la consecuencia de un servicio de construcción o cualquiera que implique el desarrollo inmobiliario que haya sido objeto de la norma en análisis.
3. Todos aquellos que sean de intermediación y que no versen sobre operaciones de compraventa, aún y cuando se cuente con facultades de representación por parte del intermediario, por ejemplo: arrendamiento, usufructo, fideicomiso, etcétera.
4. Las operaciones que no estén comprendidas en los puntos anteriores, cuando el monto pactado como contraprestación, no rebase el importe a que se refiere el último párrafo de la fracción V del artículo 167 de la ley en análisis, siempre que no se den las excepciones anteriores y se trate de servicios relacionados con la construcción o intermediación inmobiliaria sobre los propios inmuebles construidos.
