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02/May/07 11:36
MEJORAS INMUEBLE ARRENDADO

Buen dia a todos los foristas
Espero me puedan compartir sus experiencias u opiniones al respecto...
Se dio de alta una inmobiliaria, la cual adquiere un inmueble con objeto de rentarselo a la empresa "X" (son partes relacionadas), pero es necesario derribar la construccion y volver a edificar para efectos de que el inmueble sea funcional para la empresa "X", por lo que me surgen las siguientes dudas....
Al derribar la construccion, el edificio seria deducible para la empresa inmobiliaria, toda vez que deja de ser "util" al desaparecerla...?
Es posible que la empresa "X" sea la que absorba todos los gastos de la construccion nueva? Registrandolo en la empresa "X" como Mejoras a inmuebles arrendados e incluyendo esto en el clausulado del contrato de renta...
Si la empresa "X" deja de rentar a la inmobiliaria (antes de terminar de amortizar las mejoras), seria deducible el saldo pendiente de amortizar para la empresa "X" ? La inmobiliaria debe considerar como ingreso acumulable la construccion que le queda en base a la valuacion de catastro???

Les agradezco su apoyo de antemano :D
 
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FOLYTAM
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02/May/07 14:08
Re: MEJORAS INMUEBLE ARRENDADO

En mi opinión;

Si sería deducible la erogación que represente la demolición, pero dejando sustentado esta, es decir permisos, contratos de demolición, etc etc.

Art. 817 Código civil federal:

Son gastos necesarios los que están prescritos por la ley, y aquellos sin los que la cosa se pierda o desmejora.


Efecto para el contribuyente X Art. 20, fracc IV de LISR[/b:c6f03582b8]:

Para los efectos de este Título, se consideran ingresos acumulables, además de los señalados en otros artículos de esta Ley, los siguientes:

Los que provengan de construcciones, instalaciones o mejoras permanentes en bienes inmuebles, [b:c6f03582b8]que de conformidad con los contratos por los que se otorgó su uso o goce queden a beneficio del propietario. Para estos efectos, el ingreso se considera obtenido al término del contrato y en el monto que a esa fecha tengan las inversiones conforme al avalúo que practique persona autorizada por las autoridades fiscales.

Aúnque, no encuentro el como hara deducibles el contribuyente X dicha inversion, creo que al manejarse en contratos dicho supuesto es mas que sustentable aplicar los % de deduccion que señala LISR...
 
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BR1
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02/May/07 15:08
Re: MEJORAS INMUEBLE ARRENDADO

[color=blue:cb17969e99]Me parece que las mejoras serian un gasto diferido, que se amortizaria fiscalmente a la misma tasa de la depreciacion de edificios 5%, es decir a 20 años. Art 37 y 38 LISR[/color:cb17969e99]

Art 37 LISR tercer parrafo

Gastos diferidos son los activos intangibles representados por bienes o derechos que permitan reducir
costos de operación, mejorar [/b:cb17969e99]la calidad o aceptación de un producto,[b:cb17969e99] usar, disfrutar o explotar un bien,
por un periodo limitado, inferior a la duración de la actividad de la persona moral. También se consideran
gastos diferidos los activos intangibles que permitan la explotación de bienes del dominio público o la
prestación de un servicio público concesionado.

Artículo 39. Los por cientos máximos autorizados tratándose de gastos y cargos diferidos, así como
para las erogaciones realizadas en periodos preoperativos, son los siguientes:
[color=red:cb17969e99]I. 5% para cargos diferidos.[/color:cb17969e99]
II. 10% para erogaciones realizadas en periodos preoperativos.
III. 15% para regalías, para asistencia técnica, así como para otros gastos diferidos, a excepción
de los señalados en la fracción IV del presente artículo.
IV. En el caso de activos intangibles que permitan la explotación de bienes del dominio público o
la prestación de un servicio público concesionado, el por ciento máximo se calculará
dividiendo la unidad entre el número de años por los cuales se otorgó la concesión, el
cociente así obtenido se multiplicará por cien y el producto se expresará en por ciento.
En el caso de que el beneficio de las inversiones a que se refieren las fracciones II y III de este
artículo se concrete en el mismo ejercicio en el que se realizó la erogación, la deducción podrá
efectuarse en su totalidad en dicho ejercicio.


[color=blue:cb17969e99]En ese caso las mejoras si se deseara deducir para respetar la equidad tributaria, el arrendatario las debiera de acumular en sus ingresos Art 20 LISR Fracc IV, todas esas partidas puesto que quedaria a su favor segun el contrato, aun no indicandose en el contrato, aparte el arrendatario deduceria, via depreciacion esas acumulaciones, al mismo tiempo. Misma conclusion aportada por BR1

Pero como justificar la deducibilidad o indispensabilidad en la empresa arrendadora para realizar amortizacion de esos gastos de mejoras, ademas de los desembolsos de las rentas, me imagino con el mismo contrato de arrendamiento seria suficiente ok.

Pero si se tumba todo, ¿cuales mejoras? ¿mejoras de que? en todo caso seria un edificio nuevo, no una mejora.... Y el edificio nuevo no seria deducible para el arrendador puesto que no seria su edificio.

Con respecto a deducir el costo fiscal del bien derrumbable, bajo que prueba se respaldaria, que no sirve. Y con ese fin el bien podria ser deducir su costo fiscal (MOI actualizado por depreciar)

Se requeriria este soporte documental para proceder a esta deduccion en base de que exista una razon que fundamente que ya no es util. Como lo avala BR1, de acuerdo con su punto de vista.

Art 37 LISR parrafo 6to.
Cuando el contribuyente enajene los bienes o cuando éstos dejen de ser útiles para obtener los
ingresos, deducirá, en el ejercicio en que esto ocurra, la parte aún no deducida. En el caso en que los
bienes dejen de ser útiles para obtener los ingresos, el contribuyente deberá mantener sin deducción un
peso en sus registros. Lo dispuesto en este párrafo no es aplicable a los casos señalados en el artículo
27 de esta Ley.

¿Que opinan los demas foristas?[/color:cb17969e99]

saludos
 
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mirnalcantu
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03/May/07 17:40
Re: MEJORAS INMUEBLE ARRENDADO

Gracias
Dejaria de ser util desde el momento de derrumbarlo (independientemente si es todo el edificio o no)....Porque se derrumba? porque simplemente el edificio no se adapta a las necesidades de la empresa X en cuanto a logistica, seguridad, diseño, proporciones, imagen, etc. No asi el terreno al estar bien ubicado comercialmente hablando....(Por eso fue que se adquirio)
No estan rentando unicamente el edificio (existe el terreno) y por estipulacion contractual se podria definir que la empresa X puede hacer y deshacer el edificio ya que al final del contrato el edificio (o mejora) se quedara para el provecho de la inmobiliaria....

Ayuda.....No se que tan perdido ande....
 
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FOLYTAM
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03/May/07 18:39

Bueno tal vez lo demostrarias con fotos del antes y de despues, para probar lo que comentas.... tan solo el decir que no sirve.... me parece que serian puros tacos pura lengua....hechale algo de cremita...

La prueba siempre sera a cargo del contribuyente de como es que da una operacion.

Y entre mejor se encuentre soportado e incluso con mayor evidencia, asi se tendra una execente fortaleza en lo que se declara.

saludos
 
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mirnalcantu
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03/May/07 19:09

[quote:c2ac32cab0="mirnalcantu"]Bueno tal vez lo demostrarias con fotos del antes y de despues, para probar lo que comentas.... tan solo el decir que no sirve.... me parece que serian puros tacos pura lengua....hechale algo de cremita...

La prueba siempre sera a cargo del contribuyente de como es que da una operacion.

Y entre mejor se encuentre soportado e incluso con mayor evidencia, asi se tendra una execente fortaleza en lo que se declara.

saludos[/quote:c2ac32cab0]

Exacto, yo tengo un caso de un edificio, al cual se le demolio el area de estacionamiento, esto debido a que se encontraba en raquiticas condiciones....se realizo un estudio detallado del mismo con fotografias y estudios técnicos...debido a que el importe del bien que quedaba por deducir era significativo.....
 
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BR1
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03/May/07 19:18

Mucho contrato, y que digo y que fue....

Si se le agregan fotos, ESTUDIO magnifico, pue... que podria objetar la SHCP.... que fue arreglado... pues ahora que lo demuestre, por que pruebas de lo contrario existeria y ahora los taquitos de lengua serian los de la Lola.

Verdad que los tacuaches son mejores con algo mas sustancioso que solo de trompita o de lengua....

Asi hasta mija baila con el que sea....y tambien Lolita.

Saludos ya me dio hambre...
 
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mirnalcantu
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